Mieszkanie – kupić czy wynajmować?

Rynek nieruchomości w Polsce od kilku lat jest w solidnym trendzie wzrostowym. M.in. dlatego często słyszę stwierdzenia w stylu: musimy kupić mieszkanie, po co płacić najemcy skoro można płacić ratę i później mieć mieszkanie na własność. No własnie, można… ale nie do końca może być to rozwiązanie optymalne. Odpowiedź na pytanie kupić czy wynajmować zależy mocno od indywidualnego przypadku.

Kupić czy wynajmować?

Jak już wspomniałem odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Żeby lepiej zobrazować posłużymy się poniższym przykładem. Założenia są następujące:

  • kupujemy mieszkanie 70m2;
  • cena takiego mieszkania to 7 000 zł za m2 czyli 490 000 zł;
  • wkład własny 15% czyli 73 500 zł.

Następnie idziemy do banku i dostajemy propozycję oprocentowania z marżą na poziomie 2,05% + WIBOR3M w chwili obecnej wynoszący 1,69% co daje nam w sumie 3,91% w skali roku. Przy takim oprocentowaniu dla 30 lat kredytowania spłacimy w sumie 815 935,20 zł za mieszkanie warte dzisiaj 490 000 zł. Zatem różnica to cena za jaką pozbyliśmy się elastyczności (lub jak kto woli „wolności”) czyli dokładnie 325 935,20 zł. Tyle kosztuje nasza „wolność”.

Dobrze, ale tutaj może pojawić się kontrargument. Przecież ceny rosną dość dynamicznie, więc nasze mieszkanie będzie warte więcej za 30 lat. Załóżmy więc, że średnio wartość mieszkania za 30 lat wzrośnie o 100%, co daje nam 14 000 zł za m2. W związku z tym mieszkanie będzie wtedy warte 980 000 zł. Odejmując od tego wartość kredytu wraz z odsetkami policzoną wyżej, po 30 latach zarobimy 164 064,90 zł. To z kolei daje rocznie jakieś 5468,22 zł. Można powiedzieć że skoro zarobiliśmy to jest to dobry wynik, ale weźmy pod uwagę jeszcze scenariusz alternatywny.

Zamiast kupić mieszkanie, będziemy je wynajmować a pieniądze które wydalibyśmy na wkład własny w pewien sposób zainwestujemy. Czy będzie to jakiś biznes czy rynek finansowy, to już zależy od konkretnego przypadku. Zakładając że uda nam się rokrocznie generować choćby 10% zwrotu z inwestycji dla kwoty 73 500 zł po 30 latach zbierzemy – uwaga – 1 282 531,07 zł. Tak wygląda siła procentu składanego.

No dobrze, ale jeszcze gdzieś przez ten czas trzeba mieszkać. Załóżmy zatem że wynajmujemy mieszkanie od kogoś i tak:

  • stawka czynszu z wszystkimi opłatami 2000 zł miesięcznie;
  • mnożąc 12 miesięcy przez 30 lat wydamy 720 000 zł;

Odejmując koszty wynajmu przez cały ten czas od zarobionej kwoty z inwestycji przez cały okres (1 282 531,07 zł) zostaje nam 562 531,07 zł. Czyli de facto zarabiamy trzy razy więcej niż w przypadku kupna mieszkania na kredyt i jego późniejszej odsprzedaży. I mało tego, nie dość że zostaje nam w kieszeni więcej, to jeszcze cały ten czas mając pełną elastyczność oraz brak gigantycznego zobowiązania nad głową.

Elastyczność jest najważniejsza dla ludzi w młodym wieku. Mając 25 lat nie wiesz tak naprawdę czy zaraz nie pojawi się ciekawsza oferta pracy w innym mieście. Albo znudzi się praca w korporacji i zechcesz zwiedzać świat. Hipoteka będzie tylko kulą u nogi i wystarczającą blokadą do jakichkolwiek zmian. Jest to dość mocny argument przemawiający za wynajmem.

Niepewna przyszłość

Z drugiej strony perspektywa rosnących cen jest obiecująca. Ale czy założenie, że za 30 lat średnio ceny mieszkań wzrosną o 100% jest poprawne? Cóż, rynek dynamicznie rośnie w ostatnim czasie, ale czy tak będzie zawsze? Na początku 2019 roku ceny na moment się zatrzymały, o czym pisałem tutaj. Na chwilę obecną wydaje się, że tylko ewentualna podwyżka stóp procentowych mogłaby wyhamować popyt a za tym i ceny. Ale patrząc na rynek ze znaczniej szerszej perspektywy i w długim horyzoncie czasowym trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie jak rynek może wyglądać za 30 lat.

Piramida demograficzna Polski

Wskaźnik płodności w Polsce maleje i wynosi około 1,32 co oznacza że jeżeli średnio para posiada 1,32 dziecka to populacja zmniejsza się o 1/3 czyli 33%! Powstaje zatem pytanie kto będzie kupował te mieszkania za 30 lat? Czy napłyną do kraju imigranci? A może wskaźnik zacznie rosnąć? Tego nie wiadomo, jednak na chwile obecną fakt jest taki, że z roku na rok jest nas coraz mniej. Prognozy demograficzne dla Polski pokazują że w 2050 roku będzie nas o 5 mln mniej. Nie jest to dobra informacja.

Kapitał

Kolejnym argumentem do rozważenia czy kupić czy wynajmować jest kwestia zwrotu z kapitału. Obecnie zainwestowanie kapitału w taki sposób aby przynosił on corocznie średnio 10% przez okres 30 lat nie jest tak proste jak jeszcze kilka lat temu. Lokaty oferują co najwyżej kilka procent i to jeszcze z limitami kapitałowymi, rynki akcji obarczone są dużym ryzykiem, a obligacje 10-letnie oferują około 3-4%. Jednak zainwestować można również w biznes, gdzie stopy zwrotu są wielokrotnie większe.

Dlatego uważam, że decyzja czy kupić czy wynająć mieszkanie zależy od konkretnego przypadku. Jeśli ktoś posiada dochodowy biznes lub realizuje pomysł który w pewnym momencie zaczyna zarabiać powyżej 10% rocznie, to należy mieszkanie wynająć a środki zainwestować. Przyniesie to zdecydowanie więcej korzyści. Nie warto „topić” kapitału nieefektywnie w nieruchomości w której mieszkasz. Jeżeli ktoś jednak ma kiepską widzę, lub brakuje mu logicznego miejsca do inwestycji albo fizycznie nie jest w stanie z wielu powodów – wtedy można rozważyć zakup mieszkania. Jednak należny pamiętać o wielu ryzykach z tym związanych.

Inwestycja w nieruchomość?

Powyższe rozważania są oparte oczywiście o mieszkanie zakupione w celu jego zamieszkania. Mieszkanie zakupione w celach inwestycyjnych to zupełnie inna para kaloszy. Chociaż i tutaj nie jest kolorowo. Często w obliczeniach nie uwzględniamy takich elementów jak okresowy remont czy odświeżenie mieszkania. Mało kto też zakłada, że przez jakiś czas mieszkanie może stać puste. Do tego podatek 8,5% i po odpowiedniej kalkulacji nasza stopa zwrotu zdecydowanie maleje. Według ostatniego raportu NBP odnośnie inwestycji w nieruchomości stopy zwrotu dla inwestorów posiłkujących się kredytem są minimalne. Dla tych którzy dysponują kapitałem własnym jest lepiej (około 4%) ale na pewno nie jest to dochód pasywny, gdyż wokół takiego wynajmu trzeba się napracować. Cały raport dostępny jest tutaj.

Analiza rentowności najmu NBP (kupić czy wynjmować?)
Analiza rentowności najmu NBP

Podobnie, choć niekoniecznie może być w przypadku tzw. flipów. Zainteresowanie obecnie jest tak ogromne, że ciężko znaleźć dobre mieszkanie do remontu. A nie dysponując gotówką to o pewnych źródłach takich jak licytacje komornicze można zapomnieć. Konkurencja jest bardzo duża, a nierzadko bardzo doświadczona. Wszystko jednak opiera się o chłodną kalkulację.

Podsumowanie

Odpowiedź na pytanie czy kupić czy wynajmować nie jest jednoznaczna. Mocno zależy od indywidualnej sytuacji zainteresowanego. Warto jednak przeanalizować wszystkie za i przeciw, gdyż często optymalnym rozwiązaniem będzie jednak wynajem. Tym bardziej jeśli jesteś w stanie wygenerować zwrot z kapitału w okolicach 10% rocznie i wiecej. Jeśli jednak jesteś pewien że będziesz mieszkał w danym mieszkaniu minimum przez kolejne 30 lat i dłużej i nie masz pojęcia jak zainwestować środki, a ponadto stać Cię na obsługę kredytu i ewentualne ryzyko wzrostu stóp procentowych – zakup może być dla Ciebie lepszym rozwiązaniem.

Dodaj komentarz