Ostatnie miesiące przyniosły kolejne podwyżki cen nieruchomości w największych miastach w Polsce. Z drugiej jednak strony rok 2018 nie był dla deweloperów aż tak udany, średnia sprzedaż spadła w ujęciu rocznym. Czy wysokie ceny zaczęły odstraszać nabywców? To chwilowa zadyszka czy może już powoli problem?
Obecna sytuacja
Indeks cen mieszkań liczony i publikowany przez serwis urban.one w pewien sposób standaryzuje poziomy zmian cenowych mieszkań. W ostatnich dwóch latach można zauważyć solidny, bardzo dynamiczny wzrost indeksu dla mieszkań. Nic w tym dziwnego, wystarczy przejść się trochę po mieście i z perspektywy czasu można zauważyć, że co nowsza inwestycja, tym znacznie wyższe ceny za m2.
Ceny gruntów również w ostatnich latach dynamicznie wzrosły, jednak jest to wzrost bardziej stabilny. Nie ma tutaj takiej “dziury” jaką można zauważyć w przypadku mieszkań.
I tak średnie ceny z mieszkanie na rynku wtórnym w Warszawie przekroczyły 10 000 zł w styczniu tego roku. Jest to sytuacja dość ciekawa, bo jest wyższa niż cena na rynku pierwotnym. Grunty w centrum są mocno zurbanizowane, a nowe osiedla powstają raczej poza nim. Bardzo możliwe że bardziej atrakcyjnie położone starsze mieszkania (w ścisłym centrum) drożeją szybciej niż inwestycje nowe, ale położone dalej od centrum.
Ciekawie wyglądają też ceny miejsc postojowych w garażach zadaszonych. Średnio wahają się miedzy 25 a 33 tysięcy złotych. Najciekawiej jednak wygląda maksymalna cena w Warszawie wynosząca 89 tysięcy złotych.
Zadyszka deweloperów?
Mimo sporego boomu na mieszkania, sprzedaż u deweloperów wyhamowuje. W ciągu ostatniego roku deweloperzy giełdowi sprzedali blisko 14 proc. mniej mieszkań niż w roku ubiegłym. Prawdopodobnie główną przyczyną bieżących spadków sprzedaży nowych mieszkań jest ponadprzeciętny wzrost cen w ostatnich miesiącach, który dość dobitnie widać w indeksie urban.one. Podstawowym czynnikiem które wpływa na wzrost ceny metrażu, jest głównie dynamiczny wzrost kosztów. Rosną ceny gruntów (co również widać na indeksie powyżej), materiałów i przede wszystkim siły roboczej, której jest jak na lekarstwo. To powoduje, że budowlańcom nie pozostaje nic innego jak podnieść ceny aby zachować dotychczasowy poziom marży.
Dynamiczny wzrost cen połączony z niskimi stopami procentowymi nakręca sprzedaż mieszkań, kupowanych w celach inwestycyjnych. Najdynamiczniej rosną oczywiście ceny w Warszawie czy Krakowie, ale nie są to tak spektakularne wzrosty jak w przypadku cen mieszkań. Na rynek wpływają teraz tysiące nowych mieszkań, z których lwia część była kupowana pod wynajem i to one zwiększają podaż na rynku najmu. A wyższe ceny zakupu i duża podaż mieszkań na wynajem spowodują spadek rentowności najmu. Zatem tak długo aż najem będzie w miarę opłacalny, tak długo popyt inwestycyjny na mieszkania powinien istnieć. Skoro ceny wynajmu wyhamowują ze względu na zwiększoną podaż, to być może kolejne podwyżki cenowe mieszkań, zatrzymają popyt ze strony inwestorów.
Podsumowanie
Podsumowując, ceny mieszkań w ostatnich 2 latach zanotowały solidny wzrost. Jest to woda na młyn dla deweloperów, gdzie większość mieszkań sprzedaje się na przysłowiowym pniu. Jednak wzrost cen nie wynika, z powiedzmy chciwości deweloperów, a bardziej ze wzrostu kosztów z jakimi się borykają. A tutaj może być ciężko z ich poprawą, gdzie szczególnym zagrożeniem może być odpływ pracowników głównie z Ukrainy, którzy jakoś dziurę zatrudnieniowa na ten moment wypełniają. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych póki co wygląda stabilnie. Stopy procentowe z dużą dozą prawdopodobieństwa nie powinny zostać podwyższone w najbliższym czasie. Z drugiej strony ewentualny szczyt koniunktury z jakim mamy do czynienia w tej chwili, może niedługo przekształcić się w spowolnienie. To z kolei może spowodować spadek popytu. Jednak w tym przypadku zapewne RPP wyciągnęłoby asa z rękawa w postaci ewentualnych obniżek stóp, co spowoduje dalsze obniżenie kosztów kredytów. Tak długo jak nie pojawi się alternatywa do zarabiania na wynajmie, ciężko będzie aby kapitał uciekł z rynku. Możliwe, że może to być tylko chwilowa zadyszka konieczna do zaakceptowania wyższych cen.
