Australia. Kraj zachwycający niezwykłym krajobrazem, ogromnymi przestrzeniami, niesamowicie zróżnicowaną fauną i florą oraz rynkiem nieruchomości, na którym hossa trwa ponad 50 lat. Czy to możliwe aby ceny rosły tak długo w zasadzie bez korekty? A może znajdujemy się już na szczycie hossy? Kto kupuje nieruchomości w Australii? Czas przyjrzeć się bliżej.
Geneza
Rynek nieruchomości w Australii można w skrócie określić jako najdłuższą hossę na świecie. Ceny rosną w zasadzie od 1975 roku, gdzie jedynie dynamika hamowana była w kolejnych poszczególnych kryzysach globalnych w latach 1987, 2001 oraz 2007.
W 1990 roku nastąpiła seria gwałtownych obniżek stóp procentowych przez tamtejszy Bank Centralny,czyli Reserve Bank of Australia. Od tamtego czasu poziom stóp już nigdy nie był tak wysoki. Delikatną zwyżkę mieliśmy do 2007 roku, po czym globalny kryzys finansowy znów spowodował ich zniżkę. Obecnie stopy znajdują się na historycznie niskim poziomie, co ma stymulować inflację i dalszy wzrost gospodarczy. Relatywnie tani i łatwy dostęp do kredytu spowodował niejako uzależnienie społeczeństwa, ale o tym w dalszej części tekstu.
Australijska gospodarka
Australia jest krajem, którego PKB głównie opiera się na eksporcie towarów. Jest światowym liderem wydobycia i eksportu węgla, stali oraz predysponuje do bycia numerem jeden również jeśli chodzi o eksport gazu ziemnego. Posiada największą liczbę terminali eksportowych LNG, czyli Liqufied Natural Gas. Dość mocno związana jest również z rynkiem złota i co nie powinno dziwić, również jest w czołówce krajów odpowiadających za jej światowe wydobycie.
Importuje natomiast w zasadzie wszystkie pozostałe gotowe towary. Różnica tutaj jest dość istotna. Co prawda Australia jest exporterem netto, ale baza towarów eksportowych jest słabo zdywersyfikowana. Są to głównie tzw. commodities na które olbrzymi popyt występuje podczas ekspansji gospodarczej. Z kolei kiedy pojawia się spowolnienie gospodarcze, importerzy przestają zamawiać, ponieważ nie mają wystarczającego popytu na produkty które wytwarzają. Stąd przy tak dużym oparciu dochodu o eksport towarów, występuje duża korelacja pomiędzy globalną koniunkturą a wzrostem PKB.
Słabo zdywersyfikowana jest nie tylko baza eksportowa, ale i również kierunki z którymi handlują Australijczycy. Aż 35% eksportu kieruje do Chin, a niemal 70% do całej Azji. Mamy więc drugi aspekt który znowu sprawia, że Australia jest bardzo mocno uzależniona od rozwoju gospodarczego. Tutaj głównie Chińskiego, a jakiekolwiek osłabienie popytu z tychże krajów momentalnie odbija się na PKB Australii.
Nie wszystkie towary które Australia importuje dostępne są w Azji, zatem nie dziwi tutaj fakt, że znaczny udział mają USA, Niemcy czy pozostała część państw Europy.
Australia jest wysoko rozwiniętym krajem i mimo specyficznego położenia geograficznego należy do tzw. zachodu. Jako, że rozwój państw zachodnich osiągany jest m.in poprzez wysoki poziom innowacyjności, tutaj pod tym względem nie jest tak kolorowo. Ze względu na jeden z najwyższych poziomów opodatkowania firm na świecie, wiele stratupów i nowoczesnych technologii ucieka z kraju, najczęściej do USA. Dobrze obrazuje to porównanie największych Australijskich firm teraz i 10 lat temu. Nie wiele się tutaj zmieniło. Ponadto mamy tutaj w zasadzie tylko banki i firmy budowlane.
Życie na kredyt
Rosnące ceny nieruchomości popychają kolejne pokolenia do kupowania coraz to droższych mieszkań i apartamentów. Jednak ceny rosnące znacznie szybciej niż wynagrodzenia są pewną barierą, gdzie z pomocą przychodzą banki oraz dość przychylne prawo. Kupno pierwszego mieszkania na kredyt wiąże się z wieloma udogodnieniami podatkowymi. Najpopularniejsze z nich to tzw. negative gearing. Negatywna dźwignia polega na możliwości pożyczenia pieniędzy na zakup nieruchomości mających docelowo generować dochód, ale póki co stratnych. Wygenerowane straty można oczywiście odliczyć od podatku.
To spowodowało, że zadłużenie gospodarstw domowych w Australii jest na bardzo wysokim poziomie. Ale nie tylko. Australijczycy posiadają również rekordowe zadłużenie jeśli chodzi o pożyczki osobiste, samochody czy karty kredytowe. Zarabiają na tym oczywiście głównie banki, których zsumowane bilanse stanowią uwaga – równowartość 80% PKB tego kraju!
Prócz banków dobrze radzą sobie również firmy budowlane. Hossa sprzyja budowie nowych lokali i tak w ostatnich latach wzrost liczby nowych inwestycji jest niemal wykładniczy. Jednak należy również postawić tutaj pytanie, kto kupuje te mieszkania, skoro rodowitym Australijczykom jest coraz trudniej o sfinansowanie inwestycji. Główną siłą, która dolewała paliwa do wzrostów cen w ostatnich latach były środki inwestorów z Chin. Ci którzy nie czuli się pewnie trzymając aktywa w Chinach, szukali wygodnego miejsca w którym można zainwestować wypracowane juany. Modna stała się oczywiście Australia, bo geograficznie bliżej niż USA czy Europa. Zachęcał też wzrostowy trend.
Kolejnym problemem stał się rodzaj udzielanych kredytów hipotecznych. Nie chodzi tutaj o kredyty subprime, które wini się za jedną z przyczyn krachu na amerykańskim rynku nieruchomości, a o interest only. 50% wszystkich udzielanych kredytów w ostatnich latach stanowiły kredytu hipoteczne, właśnie typu interest only. To takie kredyty, gdzie kapitał nigdy nie zostanie spłacony, a nieruchomość zawsze będzie należała do banku. Kredytobiorcy spłacają tylko i wyłącznie odsetki. Część z nich czasem nie była nawet świadoma, że posiada taki rodzaj zobowiązania. Regulator widząc poniekąd ten problem, zobowiązał banki do zmniejszenia liczby udzielania takich kredytów. I jak widać poziom odrzuceń wniosków kredytowych oscylujących jeszcze dwa lata temu w okolicach 7% wzrósł do rekordowych 50%. Czyli co drugi wniosek kredytowy był odrzucany przez bank. Jak widać większość z nich nie była udzielana na nowe inwestycje, ale na refinansowanie już istniejących.
To tylko korekta?
Niepewność na rynkach w końcówce zeszłego roku i na początku obecnego, oraz przede wszystkim zapowiedzi chińskiego spowolnienia spowodowały, że do Australii przestał napływać kapitał inwestorów z Chin. Wyhamowanie popytu nastąpiło również w związku z nowymi regulacjami dotyczącymi ograniczenia ilości kredytów hipotecznych typu interest only. To z kolei przełożyło się na spadki cen rzędu nawet 20% w niektórych lokalizacjach.
Rynek nieruchomości w Australii funkcjonuje też w nieco inny sposób niż w Europie. Bardzo popularne są tutaj aukcje, które przyciągają naprawdę sporo chętnych. Ciekawym wskaźnikiem jest tutaj procent zakończonych pozytywnie aukcji. Pozytywnie czyli takich gdzie sprzedawca znalazł szczęśliwie, szczęśliwego kupującego. Na początku tego roku procent takich aukcji spadł z niemal 80% do 40%. Obecnie pojawiło się odbicie, pytanie czy chwilowe. Tak znaczne spadki spowodowały, że znaczna część osób znalazła się w pułapce, posiadając zobowiązanie znacznie przewyższające wartość nieruchomości. Sytuacja bardzo przypomina to co spotkało niektórych frankowiczów, gdzie mimo regularnych spłat, wartość kredytu wynosi 120-140% wartości nieruchomości. Jeśli spadki miałyby być kontynuowane, to to co m.in. spowodowało kryzys w USA w 2008 roku mogłoby się potworzyć w Australii ale na znacznie większą skalę.
Dalsze spadki cen nieruchomości, mogłyby pociągnąć falę bankructw konsumenckich. To z kolei przełożyłyby się na ogromne straty Australijskich banków. A że ich udział w PKB jest bardzo duży, oznaczało by to załamanie koniunktury. Firmy budowlane straciłyby zamówienia, pojawiłby się wzrost bezrobocia. Ten z kolei przyniósłby kolejną falę niespłacanych kredytów i pętla się zamyka. To nie jest opowieść z filmu sci-fi ale całkiem prawdopodobny scenariusz. Tak naprawdę nie potrzeba wiele. Wystarczy że nadejdzie globalna recesja, a to odbije się na kolejnym odpływie zagranicznych inwestorów, albo co gorsza spowoduje iż będą chcieli upłynnić posiadane inwestycje. Dalsze zniżki na rynku nieruchomości mogą poważnie zagrozić sytuacji ekonomicznej w Australii.
Podsumowanie
W Australii rynek opanowały cztery główne banki:
- Commonwealth Bank
- Australia and New Zealand Banking Group (ANZ)
- National Australian Bank (NAB)
- Westpac Bank
Czy w razie kłopotów ich wartość spadnie do zera? Pewnie byłoby to możliwe, ale ze względu na fakt że są tak istotne z punktu widzenia Australijskiego rynku – są zbyt duże by upaść. Co nie oznacza oczywiście, że krótkie pozycje nie dadzą zarobić. Od początku 2018 roku wszystkie cztery są pod kreską na największe spadki do tej pory zaliczył National Australian Bank oraz Westpac Bank.
Rząd chcąc ratować gospodarkę i sektor bankowy zapewne uruchomi również program dokapitalizowania banków, podobnie jak to miało miejsce w USA poprzez program TARP. Prawdopodobnie obniży stopy procentowe w okolice zera, aby obniżyć obciążenia kredytowe i powstrzymać falę spadków. Możliwe, że uruchomi również dodruk pieniądza, tak jak w USA czy strefie euro. Te działania spowodują znaczną dewaluację australijskiego dolara, co pozytywnie wpłynie na eksport ale negatywnie na import. Towary ściągane z zagranicy mocno zdrożeją. Jak widać na poniższym wykresie znaczna dewaluacja AUD w stosunku do USD już postępuje, jednak do dołka z 2001 i 2002 roku jeszcze daleko. Dalsze ruchy są tym bardziej prawdopodobne , im gorsze dane makro będą docierać z Azji, głównie z Chin.
